Предпроект —
бюро аналитики и архитектуры инвестиционных проектов
От анализа территории и продуктовой концепции — к проектам девелопмента, редевелопмента и ревитализации исторических и индустриальных объектов, готовым к финансированию и государственной поддержке
О бюро
Мы создаём архитектуру инвестпроектов от идеи до господдержки. В основе методики комплекс аналитики и расчётов, который связывает культурный код места, продукт и экономику: креативная аналитика территории, геопространственные и маркетинговые исследования, Best Use анализ земельных участков и объектов недвижимости.
Помогаем превращать идеи и активы в проекты, готовые войти в федеральные и региональные программы поддержки без лишних кругов согласований.
Что делаем
Система господдержки включает гранты, льготные кредиты, субсидии, инфраструктурные меры. Здесь решают точные цифры, аргументация, корректная логика и упаковка. Мы помогаем оформить проект под требования банка и государства: соединяем смысл и цифры, инвестора и государство, идею и запуск.
Каждый проект бюро проходит путь от замысла до инвестиционного обоснования и бизнес-плана по форме, принятой банками и органами власти. Доводим инициативу до управленческого решения и комплекта документов, с которым инвестпроект можно защищать и запускать без лишних согласований.
геоаналитика территории
обоснования для смены категории земель и изменения разрешённого использования
анализ культурного контекста территории
анализ наилучшего использования (Best-Use)
функциональная модель и продуктовая концепция проекта
предпроектная архитектура
финансовая модель
бизнес план инвестпроекта для банка и госорганов
подготовка независимых экспертных заключений и другой аргументации для сопровождения защит и прохождения согласований
аудит материалов и концепции проекта
проведение недостающих исследований
концептуальная доработка проекта
адаптация проекта под требования банков и госорганов
подготовка к защите и сопровождение экспертиз
инвестиционный паспорт региона с учетом культурного контекста и экономической специализации
формирование регионального портфеля инвестпроектов и системы приоритизации
разработка пилотных инвестпроектов для витрины региона
проектирование продуктовых сценариев территорий: маршруты и сценарии пребывания, общественные функции, сервисы и инфраструктура
навигационно визуальная стратегия туристических и городских территорий, единый язык среды и коммуникаций
консультационное сопровождение пилотных и ключевых проектов региона, включая документальную подготовку и мерам федеральной поддержки
паспорт муниципалитета: культурная, экономическая и туристическая аналитика территории
формирование портфеля инвестпроектов муниципалитета и логики приоритизации
туристический продукт территории: маршруты, кластеры, ядра притяжения и сценарии пребывания
предпроектные концепции и экономика инвестиционных проектов
навигационно-визуальная стратегия ключевых туристических и городских территорий
стратегия гастрономической и сервисной инфраструктуры территории
упаковка проектов под региональные и федеральные программы, меры поддержки и витрины инвестпроектов
идентичность территории и коммуникации: позиционирование, язык среды, культурные и исторические нарративы
с нуля
Берёмся за проекты с концептуальной составляющей, проекты комплексного развития территорий, за инфраструктурные и индустриальные форматы, включая проекты с земельно-правовыми задачами:
с проектом
Подключаемся только после аудита пакета документов — на любой стадии подготовки, также после неудачной подачи в банк и на меры господдержки:
Для регионов мы проектируем архитектуру развития: от смыслов и специализации территории до продуктовой модели и инвестиционного пакета:
Бюро — внешний консультант, который помогает увидеть потенциал территории, сформировать портфель проектов и подготовить приоритетные инициативы для инвесторов и региональных программ:
Запрос ни к чему не обязывает. Поможем понять, с чего начать, чего не хватает проекту и какие шаги нужны дальше.
Оставляя заявку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных
Запрос ни к чему не обязывает. После обращения поможем определить состав доработок и возможный план дальнейшей работы.
Оставляя заявку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных
Опишите задачу, территорию или направление, которое вы курируете. Мы изучим запрос и предложим возможную логику работы: от аналитики и продуктовых сценариев до приоритетных проектов и инвестиционной упаковки
Запрос ни к чему не обязывает. Поможем уточнить приоритеты, структуру задачи и возможные следующие шаги.
Оставляя заявку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных
Как мы работаем
Работаем поэтапно. На предпроектной стадии анализируем потенциал территории, ограничения и сценарии использования, формируем продуктовую и бизнес-концепцию проекта, проверяем его рыночную и правовую реализуемость, рассчитываем экономику и оформляем проект в инвестиционное решение. При необходимости сопровождаем проект дальше — на стадии проектирования, уточнения финансовой модели, подготовки к финансированию и вывода продукта на рынок
- 1Геоаналитика территории и рыночного контекстаАнализируем локацию как основу инвестиционного решения: сценарии использования территории, доступность и потоки, среду и сервис, конкурентное окружение и рыночные ниши.
Результат — понимание реального потенциала территории и исходные данные для продуктовой концепции и ТЭО - 2
Анализ наилучшего использования
Определяем наилучший сценарий использования участка или объекта, сравниваем альтернативы по территориальным, рыночным и экономическим факторам и выбираем реализуемый формат проекта. Результат —обоснованный выбор функции, параметров проекта и базовых допущений для ТЭО
- 3Правовая и градостроительная реализуемостьФиксируем ограничения участка или объекта и требования к выбранной функции: статус земли, ВРИ, градостроительный регламент, охранные режимы и зоны ограничений. Результат —понимание, что допустимо в текущем статусе, что требует изменений и какие согласования необходимо учитывать в инвестиционной логике проекта
- 4Анализ среды и ценности местаИсследуем природный, исторический, культурный и градостроительный контекст территории, чтобы определить уместный характер проекта, уровень качества среды и принципы интеграции в место.
Результат — опорные принципы для архитектуры, дизайна и аутентики продукта - 5Продуктовая концепция проектаФормируем продуктовую концепцию: для кого создаётся проект, в каком ценовом сегменте и позиционировании, с какими функциями, сервисами и преимуществами.
Результат — согласованная продуктовая канва, на которой строятся бизнес-концепция, архитектурное задание и финансовые допущения - 6Бизнес-концепция и бизнес-модель
Разрабатываем логику проекта как бизнеса: функциональную структуру, пользовательские сценарии, операционную модель, структуру услуг и источники дохода. Определяем ключевые параметры бизнеса — загрузку, ценовые категории, структуру расходов и операционные допущения. Результат — бизнес-модель проекта, которая становится основой финансовой модели и инвестиционного обоснования
- 7Подбор оператора и модели управленияПри необходимости определяем модель управления проектом и подбираем профильного оператора — гостиничные сети, апарт- и сервисных операторов, операторов бизнес-центров, сервисных офисов и light industrial. Результат — подтверждённая управляемость проекта, требования оператора учтены в концепции, ТХ и финансовой модели
- 8Финансовая модель и инвестиционное обоснование
Рассчитываем экономику проекта: инвестиции, выручку, операционные расходы, сценарии реализации, чувствительность модели и ключевые показатели устойчивости. Результат — финансово-экономическое обоснование проекта и понимание условий, при которых инвестиционное решение жизнеспособно
- 9Бизнес-план
инвестиционного проектаОформляем проект в бизнес-план по форме, принятой банками, институтами развития и органами власти, и готовим презентацию проекта для рассмотрения и защиты, с необходимыми расчётами и аргументацией
- 10Сопровождение дорожной картыСопровождаем проект по ключевым предпроектным и согласовательным этапам: ПЗЗ, ГПЗУ, ВРИ, ведомственные вводные и изменения исходных условий. По мере движения проекта актуализируем концепцию и финансовую модель, чтобы инвестиционное решение оставалось реализуемым в заданной продуктовой логике
- 10Архитектура и проектирование
Подключаем архитектурную и проектную команду под принятую концепцию: работаем с подрядчиками заказчика либо привлекаем постоянных партнёров бюро, включая бюро Бэлы Бадмажаповой. Сопровождаем проектирование от предпроектных АР до РД, удерживая соответствие концепции, качеству решений и контексту места. Инженерные разделы, изыскания и проектно-сметную документацию осуществляем через профильных подрядчиков, одновременно уточняя продуктовые и финансовые допущения проекта
- 11Маркетинговая стратегия и вывод проекта на рынок
Разрабатываем маркетинговую стратегию проекта: проверяем спрос, уточняем позиционирование, тестируем продукт на аудитории и определяем логику рыночного запуска. Этап подтверждает рыночную реализуемость проекта, формирует допущения для финансовой модели и бизнес-плана и позволяет определить инвестиционный и операционный маркетинговый бюджет. Маркетинговый блок курирует партнёр бюро Павел Сапожников
Результат — проект собран в инвестиционное решение — с финансовой моделью и пакетом для банка и органов власти
География
Бюро — межрегиональная команда экспертов, которая собирается под задачу проекта. Основатель и главный стратег продукта — Юлия Антонова. Под проекты подключаются профильные партнёры — архитектура и дизайн, маркетинг и исследование спроса, отраслевые консультанты.
Бюро работает по всей России — с инвесторами, региональными властями и институтами развития. Подключаемся на начальной стадии там, где нужно собрать сильную роль объекта или территории и довести её до решения о запуске — через аналитику, концептуальное и бизнес-моделирование, подготовку под финансирование и меры господдержки.
Принципы работы
Девелопмент создаёт среду на десятилетия — поэтому для нас важны не только экономика, но и ценность проекта для территории
Юлия АнтоноваОснователь бюро, стратег продукта и консультант по предпроектной стадии. 13+ лет в консалтинге девелопмента: от предпроектной аналитики и бизнес-проектирования до инвестиционного обоснования и подготовки проектов к финансированию и господдержке. В опыте — гостиничные, торговые, многофункциональные и курортные проекты, а также предпроектная подготовка участков под индустриальные проекты формата light industrial. Включена в персональный рейтинг профессионалов рынка коммерческой недвижимости CRE PRO 2025/2026
Партнёр бюро, маркетинг-стратег и продюсер запуска: исследование спроса, позиционирование, брендинг, маркетинговая стратегия, привлечение операторов и вывод проектов на рынок. В опыте — курортная недвижимость, гостиничные проекты, работа с крупными компаниями, включая Альфа-Банк, Avito и Ozon, а также с малым и средним бизнесом в сферах: производство, девелопмент, HoReCa, FMCG и электронная коммерция, красота и здоровье, услуги
Бэла БадмажаповаПартнёр бюро, архитектор и дизайнер: концепции и проектирование объектов гостеприимства, общественных и коммерческих пространств. ГАП Moss Boutique Hotel - победителя World Luxury Hotel Awards 2017 в области дизайна. Соавтор арт-объекта «Русское Идеальное» в Никола-Ленивце, автор дизайна стенда Москомархитектуры «Я — Москва!» 2023. В опыте — бар Happy End, фудхолл Kitchen Garden, торговые центры, рестораны, офисы и апартаменты
Форматы проектов
Методология бюро применяется в разных направлениях — от туризма и культуры до экологии и инфраструктуры
12 июня 2022Структура продающего лендинга: ключевые элементы для создания лендинга с высокой конверсиейВнимательно ознакомьтесь с расписанием и выберите для себя самое полезное и интересное- 12 июня 2022Структура продающего лендинга: ключевые элементы для создания лендинга с высокой конверсиейВнимательно ознакомьтесь с расписанием и выберите для себя самое полезное и интересное
Культура и экономика встречаются там, где идеи обретают форму
Расскажите о задаче, которую решаете. Мы изучим запрос и предложим возможные шаги
Запрос ни к чему не обязывает. Мы подскажем, как лучше структурировать задачу.
Оставляя заявку, вы соглашаетесь на обработку персональных данных