Бюро Предпроект
— бизнес-архитектура инвестиционных проектов коммерческой недвижимости и наследия

Бюро специализируется на предпроектной стадии в коммерческой недвижимости. Работаем с новыми площадками, существующими зданиями и сложными объектами — от гостиничных, курортных и инфраструктурных проектов до исторического и бывшего индустриального наследия.

Помогаем увидеть скрытый потенциал актива, определить жизнеспособную бизнес-концепцию и довести идею до бизнес-плана, подготовленного с учётом требований банка и органов власти. Создаем ликвидные проекты с прогнозируемой экономикой, интегрированные в контекст среды и готовые к финансированию.

Анализируем генеральный план, проекты планировки и межевания территории, правила землепользования и застройки. Определяем функциональное зонирование, параметры допустимой застройки, установленные ограничения и обременения. Оцениваем состояние инженерной и транспортной инфраструктуры, учитываем утвержденные проекты застройки в зоне охвата. Выдаём градостроительное заключение по участку и его окружению: фиксируем возможности развития и существующие ограничения.

Исследуем пространственные характеристики участка и его окружения: конфигурацию и ландшафт, доступность, транспортные связи, пешеходные потоки, видимость, функциональную структуру окружения и точки притяжения. Анализ показывает, как площадка включена в систему движения и повседневные маршруты, как воспринимается в пространстве и какие параметры локации можно использовать в проектной концепции.

Исследуем историческое наследие, характер среды, локальную идентичность, карту повседневных сценариев, образ жизни, ценности, символику места и факторы, влияющие на восприятие будущего проекта. Формируем выводы для продуктовой концепции, позиционирования, архитектурного языка и сценариев использования.

Выявляем, кто формирует потенциальный спрос в зоне охвата проекта: жители, работающие, учащиеся, транзитные и целевые потоки. Анализируем социально-демографический состав, сценарии повседневного использования территории, частоту посещений и потребности ключевых групп целевой аудитории.

Анализируем действующие и заявленные объекты во всех целевых сегментах — современный продукт девелопмента многофункционален. Оцениваем формат, масштаб, ценовой уровень, позиционирование, степень насыщенности локации.

Определяем, какими функциями, услугами, форматами бизнеса и ценовыми сегментами товаров и услуг представлена локация. Выявляем слабо развитые сегменты и форматы коммерческой активности, фиксируем дефициты и свободные ниши.

Разрабатываем экспертное заключение для обоснования перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешённого использования на основе геопространственного, градостроительного и инфраструктурного анализа. Документ готовим с учётом требований Минсельхоза и других профильных министерств, на уровне которых принимаются такие решения.

Разрабатываем и оцениваем несколько сценариев использования участка или объекта — с разным функциональным наполнением, масштабом, бизнес-моделями. Сравниваем их по правовой, градостроительной, физической, рыночной и экономической целесообразности. Результат — обоснованный выбор сценария для принятия управленческого решения и запуска проекта.

По заказу инвестора разрабатываем стратегический документ, который определяет проект: его наполнение, целевую аудиторию, ценность для инвестора и территории. Интегрируем исходные данные и выводы аналитики, фиксируем позиционирование, состав функций и сервисов, разрабатываем бизнес-модель. Концепция задаёт параметры для последующего проектирования, финансовой модели и бизнес-плана, а также служит основой для презентации проекта партнёрам.

Разрабатываем стратегический документ развития участка или территории. Определяем функциональное зонирование, объёмно-пространственные решения застройки, принципы благоустройства общественных пространств. Формируем транспортный каркас и пешеходные связи, инженерную инфраструктуру. Фиксируем очередность реализации и базовые технико-экономические параметры. Мастер-план задаёт проектную логику до перехода к детальной архитектурной проработке, служит основой для корректировки градостроительных регламентов и привлечения инвестиций.

Готовим пакет предварительных архитектурных решений для согласования с архитектурным комитетом. В пакет входят архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства, базовые решения по благоустройству и озеленению, посадка здания на участок, визуализации и материалы, необходимые для согласования внешнего образа проекта.

Разрабатываем архитектурный альбом для стадии «Проектная документация» (стадия П) на генпроектирование. Прорабатываем архитектурные, планировочные и средовые решения объекта. Разрабатываем техническое задание на проектирование раздела «Технологические решения» (ТХ). Передаём проектной команде все необходимые материалы для дальнейшей разработки рабочей документации. На последующих этапах архитектурный партнер бюро сопровождает реализацию проекта в формате авторского надзора.

Определяем модель управления проектом и подбираем профильного оператора или управляющую компанию под тип объекта. Для гостиниц — гостиничный или бренд-оператор, для торговых, деловых и индустриальных объектов — управляющая компания. Учитываем требования и стандарты УК в концепции, техническом задании и финансовой модели проекта.

Разрабатываем бренд-платформу и стратегию вывода проекта на рынок. На этапе концепции тестируем спрос среди потенциальных арендаторов, резидентов и целевых потребителей, уточняем востребованность и состав продукта, определяем каналы продвижения и продаж, параметры коммерческого старта и бюджет на маркетинг для финансовой модели и бизнес-плана проекта.

Анализируем и подбираем актуальные федеральные и региональные меры поддержки, на которые может претендовать проект. Определяем соответствие критериям отбора, разрабатываем порядок получения, разделяем публичную и частную части проекта — под каждую подбираем свой инструмент: субсидии, гранты или льготные кредиты. Интегрируем господдержку в финансовую модель как рассчитанный инструмент снижения затрат, повышения рентабельности и уменьшения инвестиционных рисков. Результат: дорожная карта подачи заявок и пакет условий для переговоров с регионом и муниципалитетом.

Рассчитываем экономические параметры проекта по 2–3 сценариям: объём инвестиций, выручка, операционные расходы, ценообразование по сегментам, маржинальность, точка безубыточности, чувствительность модели, ключевые показатели устойчивости. Формируем финансово-экономическое обоснование проекта и определяем условия, при которых инвестиционное решение становится жизнеспособным.

Документ включает отраслевое и рыночное обоснование проекта, описание концепции бизнеса и параметров объекта, план реализации, капитальные вложения, организационную модель, финансовый план, оценку эффективности и рисков. Бизнес-план разрабатывается согласно требованиям уполномоченного банка и Министерства экономического развития РФ для подачи заявки на кредитование и получения мер государственной поддержки.

Работаем по всей России — с инвесторами, региональными властями и институтами развития. Подключаем отраслевых экспертов и профильных управленцев под задачи конкретного проекта.